已知占地面积，容积率，商住比例及价格开发周期，预期回报率怎么得出土地总价

更新时间2019-11-21 09:51:28

占地150亩，3.0容积率，百分之二十商业，均价15000元/㎡，百分之八十住宅，均价4000元/㎡，5年的开发周期，要求1:3回报率。求能承受的最高土地总价（求楼面价）

佔地150畝即十萬平方米，容積率3即可建設面積三十萬平方米，扣除各種規定的功能性配套面積6%，可銷售面積約為廿八萬平方米，其中商業五萬六平方米價值捌仟肆佰萬，住宅二十二萬四平方米八億九千六百萬，合計預期收益九億八千萬，扣除流水稅3%及營銷廣告成本5%，合計實收房款九億左右。

以上僅僅是理想狀況，實際上本項目商業比例高達20%，說明大部分是大型商業，這種商業面積在現時代基本不可能正常銷售成功，一般那些不懂商業的“商業策劃公司”會建議用“帶租約銷售”即“售後包租”的非法方式銷售，這種方式可能觸犯法律是一方面，即使成功“銷售”出去也不過是暫時回籠資金，但企業背上了長期的高利貸（後期“租賃公司”無法破產逃債，否則萬一業主鬧事，開發商就要坐牢七到十年），實際上還是等於沒有實現銷售。