更新时间2018-10-27 13:45:28
租赁合同特别是不动产租赁合同的租赁期限确实不能超过20年，因为这是法律规定。违反法律强制性规定的无效。所以，能协商最好协商 ，更改合同期限。你可以要求村委会退还多余部分的租赁费用。
不超过20年是硬性规定，你可以与村委和解可走诉讼程序，要求退还多余40年的租金并按银行利率承担部份利息。
你可以向乡里反映。也可以通过诉讼程序解决。
合同法实施之前，所签订的租赁合同的租赁期超过了《合同法》规定的最长租赁期限不超过20年的规定的，超过期限的合同效力如何认定问题，在司法实践中有相异的观点。
一种观点是：
认为超过20年部分无效。该种观点鉴于合同成立时的法律并未对租赁合同的租赁期限进行规定，因此依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第一条“…合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”、第二条“合同成立于合同法实施以前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生纠纷的，适用合同法第四章的有关规定”、以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，从而适用合同法的相关规定，认定租赁期限超过20年的部分无效。在司法实践中，很多法院基本认同的是该种观点。
另一种观点是：
认为整个合同有效。该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反合同成立时的法律规定，因此，应为有效。也有判例（最高人民法院2001民一终字第39号判决书）认定为整个合同为有效。其理由如下：
第一、《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限并未作禁止行规定或限制性规定的，当事人可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即可为”的私法自治原则，双方当事人签订的租期虽然超过了20年，但当事人形成合意的之时，并不违反当时的法律、行政法规的规定。
第二、根据《合同法解释》（一）第一条、第三条的规定，租赁合同成就时属于法律没有关于租期时限的效力性限定；《合同法》第二百一十四条第一款关于租期“超过二十年的，超过部分无效”的规定，属于合同无效性规定，比合同成立当时的法律没有效力性的规定更加严格，但不符合适用《合同法》的前提条件。
第三、以合同法实施前租期自由约定来认定，超过20年的租赁期限合法有效才符合《合同法》的立法目的。合同法的立法目之一就是保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序。因此，将双方当事人真实的意思表示认定为合法有效是有利于维护社会经济秩序的。
因此，笔者认为，签订于《合同法》实施前的租赁合同，只要是当事人的真实意思表示，且不违反合同成立时的法律、行政法规的禁止性规定，就应认定整个合同有效，不存在超过二十年无效的问题。
从法理分析看，即使适用合同法来认定租赁合同超过20年部分的性质，其起算时间也应自合同法颁布之日即1999年10月1日起计算。租赁合同属于按期履行合同，对于《中华人民共和国合同法》实施前已经履行的部分，根据合同双方的真实意思表示、保护合同双方的合法权益以及法不溯及既往的原则，该部分不应计入法律规定的二十年租赁期限中，应从合同法实施之日起的1999年10月1日开始计算，后延20年，超过部分无效。
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