民宿有情怀就够了吗？

更新时间2018-09-06 10:00:45

资本的嗅觉往往是最敏锐的，近年热钱大量流向民宿行业，民宿获得了巨大的发展。但是开民宿不能光靠情怀，在投身民宿之前，准民宿主们一定做个算术题，认真衡量投入产出比。

以某民宿案例（7个房间、建筑面积约500平方米）为主，大家可以套入自己的计划和需求进行计算。

NO.1 |房屋改造计划和投入成本

❶ 将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。

❷ 在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。

❸ 卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。

❹ 院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。

❺ 每栋民宿建造成本概算（详细以设计单位预算为准）。每栋民宿7个房间，建筑面积约500平方米。（根据自己的实际需求计算，这里案例是7间房）

主体建造装修或改造，1800元/平方米；

房间硬质装修， 2000元/平方米，

院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米；

总体预算控制在300万元（初步概包软装）。

NO.2 | 项目特色以及与落户村庄的合作互利规划

结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。

在项目装修期间，将会对当地所在村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：

❶ 挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。

❷ 根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。

❸ 可以与当地农民配合，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带给客户。

此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中。

❹ 四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系户外活动组织设计山路户外活动，对于尚未开发特色旅游资源进行探索。

❺ 收集当地手工业者资料，与之沟通合作计划，设立旅客体验活动。

❻ 根据本地地理位置，帮助外地游客设计旅游线路，体现集散地作用。

❼ 收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于一处。

❽ 寻找空旷房屋，设立传统手工艺坊，可联系当地的非遗传人进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。可以从家居产品入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。

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NO.3 | 经营难点

❶ 因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。

❷ 距离主要客源地车程大约2个小时，怎么留住客人住宿是一个难点。

❸ 现状村子旅游氛围较差的话，需当配合经营提升知名度。

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NO.4 | 经营成本分析

以一栋为单位：

房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。

人工成本：合计84000元/年。民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。工资暂定在3000元/月，共2人，72000元/年。整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年。

电信宽带：100M有线宽带 1500元/年

水电成本：10192元/年（按7间房，104天，5%的比率计算）

宣传成本：5000元/年（优惠力度，熟客、关系客成本付出）

营业税金：203840*0.05=10192元（按7间客房全年30%入住率）

预计全年成本：110884元

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NO.5 | 经营收入分析

住宿：初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。

农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。

此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房， 150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算，总计38325元。（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。）

暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。

总计：按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计585575元。按住宿高入住率50%计算，总计841075元。

注：除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。

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NO.6 | 投资回报分析

综上概算计算，案例项目回报周期4-6年。

要各方面都达到合格标准才行，否则只能算非正规

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