更新时间2018-05-18 05:45:05
一、引言
随着城市化建设的不断推进，经济建设的不断推进，土地资源的不断减少，城市人口规模的急剧上升，使得住房需求越来越大，房价也随之巨升，导致目前房价出现2到3万每平方米的天价，使得人们开始步入无房阶级、房奴的阶层。而为何房价会上升得如此之快也成为很多人开始关注的问题。本文就这一现象讨论房价上升的原因，并运用经济学模型及相关的房产评估知识对该问题做出进一步的分析，并结合目前推出的新政讨论减缓这一现象的相关措施。
二、房价上涨的原因
1、地方政府、房地产商、商业银行三者形成的利益联盟是房价得以维持的基础
首先，从政府的角度来看，土地收入以成为一项重要的地方财政收入，为了能够保证地方财政的必要支出以及相应的经济建设，他们不希望房价下跌，因为房价下跌会直接打击开发商购置土地建设房屋的积极性，从而影响土地的需求，导致土地价格也相应下跌，从而减少财政收入。
从房地产商的角度来看，他们更不希望房价下跌，因为他们只有在房价居高的情况下才能获得超额利润。
对于商业银行来说，他们的利益来源主要是来自于房地产贷款，因为这种贷款具有回报率高而短期风险较小的益处，相对于将贷款贷给中小企业来说，获得的收益更大。因此，作为理性经济人的商业银行来说，他们更愿意将贷款贷给房产开发商，因此他们也不希望房价下跌，因为房价下跌，意味着他们面临大批坏账的风险。
2、宏观经济环境发展的需要
目前，中国的经济发展势头良好，甚至在08年次贷危机时仍保持上升趋势，而房地产经济的发展，对于中国经济的发展可以说是中流砥柱，如果过分强行地抑制房地产经济的发展，势必会影响我国整个宏观经济的发展。
3、房产市场需求大于供给
据统计，06年城市还有规模为1.8亿左右的流动人口和不可忽视的大学生的住房需求不能得到保障。而现在，城市化进程的不断推进，使得住房需求得不到保障的流动人口肯定远远大于06年，并且现在大学生年年都在扩招，导致每年的毕业大学生正在不断上升，所以由此可见，现在有更多的大学生面临住房问题。加上投机买房需求的存在（虽然房产新政的推出在一定程度上抑制了这一投机需求的增长，但是目前这一需求仍然存在），如曾经的温州炒房团等现象，在一定程度上更加助长了房价上升的趋势。
4、囚徒困境和信息不对称
经济学上的一个基本观点是：在不对称信息的讨价还价中，拥有私人信息较多的一方会获得更多的利益，在交易中会处于有利形势。既然市场是由无数的讨价还价信息组成的，那么信息对于交易市场的效率存在较大的影响。但是，在当前的市场环境下，完全竞争、信息完全流通的市场几乎是不存在的。特别是对于房地产市场来说，该市场的信息更是存在信息不对称的现象。因此存在以下两个现象：
（1）损害拥有较少信息的一方的利益来填补信息拥有较多一方。这是目前房地产开发商之所以能谋取暴利的原因之一。由于开发商手上掌握的信息较充分，拥有的私人信息较个体购买者来说要多，因此他们在交易中处在有利地位。而大多购房者对于房价信息常常处于劣势，他们往往只能根据宏观的市场风向来做决策，这往往也会被开发商利用，给他们营造一种房价虚增的现象，这也是房产泡沫形成的症结所在。
（2）双方均不妥协。对于房产市场来说，假设购买方不是急于买房，出售方也不是急于卖房，由于交易双方均不知道对方的决策，因此会存在一种现象，就是双方均不妥协，购房者在现有价格下不买房，而卖房者又不愿降价，就会出现大量买房者持观望情绪，而卖房者又无法售出的现象，这在现存的房市上存在，但这对于整体来说是最不好的结果，对于整体的经济发展来说也是不利的。
5、物价上升，房产成本也随之上升
由于房屋和其他商品一样，也是凝结了人类无差别劳动的，是人类劳动的产物，因此也可以从成本的角度来预测房价的趋势。
用一个公式来阐述新建房产的成本，可以表示为：
新建房地产价格=土地取得费 + 开发成本 + 管理费用 + 利息 + 销售税费 + 利润
（1）由于土地资源的稀缺性、增值性，使得土地的取得费越来越高，并且土地是归政府所有，一般政府都不会将土地低价卖出。而获得土地的途径主要有购买、征收和拆迁改造等，而征收一般属于国家才有的权利，对于开发商来说，这是不可能的；对于购买，基本上只能从政府手中来购买，价格一般很难降低；而拆迁改造更是成本颇高，里面会涉及到大量的拆迁补助费等，由此可见土地的取得费一般不会有所降低。
（2）开发成本主要包括勘探设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中的税费和其他间接费用。随着物价飞涨，对于建筑材料等价格也在不断上升，无庸置疑，开发成本也在不断上升。
（3）管理费用主要是指开办费和管理过程中的管理人员的工资，这些会随着物价上涨而上涨。
（4）新政的影响使得贷款利息上升，从而使得相应的利息费用也在上升。
由此可见，从成本的角度来看，就算开发商对利润的要求没有上升，房产的价格也会因为各种原因不断上升。
三、相应的缓减措施
首先，要多建造一些保障性住房、棚户区等，并且能够真正地保证这些住房可以提供给低收入群体，切实解决这些底层收入群体的住房需求。
要调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。对于房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
同时，也要加强监控措施，如地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，同时完善房地产市场信息披露制度，这样可以在一定程度上抑制房产泡沫的出现。
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