更新时间2018-03-17 00:44:39
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一、商品房买卖合同生效的条件
1、要满足一般合同生效的条件：
（1）当事人具有相应的民事行为能力；
（2）意思表示真实；
（3）合同标的合法
依此条件无民事行为能力或限制民事行为能力者所签合同无效；
因欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公平等意思表示不真实的合同无效或效力不定；因恶意串通、损害他人利益的合同、以合法的形式掩盖非法的目的、损害社会公共利益的合同以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同也都无效。
2、 对于商品房预售的买卖合同，有效条件还包括出卖人要取得商品房预售许可证明或者商品房销售许可证明，未取得的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
3、对于现售的房屋必须满足以下几个条件：
根据商品房销售管理办法第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
二、什么情况下买方可以解除合同
根据合同法的规定，关于合同的解除有两种情况，一种是约定解除，一种是法定解除。结合审判实践，商品房买卖合同的解除之事由概括起来主要有以下几种：
1、协议解除
2、 根本违约：
（1）房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（2）房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；
（3）隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（4）隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（5）隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；
（6）主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
3、 迟延履行：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。
4、其他解除情形：面积误差比绝对值超出3％；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。
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